Hay cierta controversia sobre si podemos usar o no las zonas comunes el edificio para llevar a cabo ciertas actividades por razón de las limitaciones establecidas por el estado de alarma, y en particular ahora en la desescalada.

La situación ha llegado a tal punto de que a través del “chivatazo” de una vecina la policía (en pelotón) se personó en la terraza de un edificio y recriminó y multó a una vecina del mismo que estaba practicando ella sola yoga en la terraza. A ella le dedicamos este artículo.

La norma en que se pretende sustentar la prohibición es el artículo 7.1 del Real Decreto 463/2020 por el que se decreta el estado de alarma, cuando dice: “Durante la vigencia del estado de alarma, las personas únicamente podrán circular por las vías o espacios de uso público para la realización de las siguientes actividades…”.

Advertir que en su redacción original el precepto sólo trataba de circular por las vías de uso público, luego se añadió “vías o espacios de uso público”, y estos espacios de uso público son la madre del cordero de esta discusión.

Para los prohibicionistas los elementos comunes de un inmueble son “de uso público”, y por tanto no pueden utilizarse si no es para una de las actividades permitidas.

No obstante a nuestro entender esta no es la interpretación que merece el precepto porque, además, es contraria a la ley.

Veamos: El Código Civil español clasifica los bienes entre los de dominio público y los de propiedad privada (art. 338), y en el art. 339 dice que:

• “Son bienes de dominio público:
• 1.º Los destinados al uso público, como los caminos, canales, ríos, torrentes, puertos y puentes construidos por el Estado, las riberas, playas, radas y otros análogos.
• 2.º Los que pertenecen privativamente al Estado, sin ser de uso común, y están destinados a algún servicio público o al fomento de la riqueza nacional, como las murallas, fortalezas y demás obras de defensa del territorio, y las minas, mientras que no se otorgue su concesión.”

Y añade el artículo 344 párrafo primero:

• "Son bienes de uso público, en las provincias y los pueblos, los caminos provinciales y los vecinales, las plazas, calles, fuentes y aguas públicas, los paseos y obras públicas de servicio general, costeadas por los mismos pueblos o provincias."

Así pues, el propio Código Civil enumera cuáles son los bienes (o espacios) de uso público: los caminos, canales, ríos, torrentes, puertos y puentes construidos por el Estado, las riberas, playas, radas y otros análogos, y en las provincias y los pueblos, los caminos provinciales y los vecinales, las plazas, calles, fuentes y aguas públicas, los paseos y obras públicas de servicio general, costeadas por los mismos pueblos o provincias.

Cierto que por analogía esta enumeración podría extenderse a otros bienes de naturaleza similar, como un parque infantil por asimilación a una plaza, pero no puede extenderse a las zonas comunes de un inmueble porque por su propia naturaleza son una cosa bien distinta de un bien de uso público, de hecho la inicial clasificación que hace el artículo 338 del Código Civil excluye las terrazas de un edificio en propiedad horizontal porque (a menos que el edificio pertenezca al estado y sirva de sede a un ente público) tanto el edificio como todos sus elementos, ya sean privativos o comunes, son bienes de propiedad particular, es decir, de la clase totalmente distinta a los bienes públicos.

Vamos a ver a continuación cómo las terrazas de un edificio en régimen de propiedad horizontal es algo totalmente distinto a un bien o espacio de uso público.

El Código Civil también enumera, en su artículo 396, cuales son los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal:

• “el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”.

Sobre su naturaleza jurídica, según la LPH los elementos comunes del inmueble pertenecen en proindiviso a los distintos dueños de pisos y locales, en proporción a su cuota de participación, y el uso que se hace de estos elementos comunes puede ser general de todos los vecinos o particular de alguno (o algunos) de ellos.

Destacamos por tanto que:

1. Los elementos comunes son propiedad particular, no de dominio público, atendiendo a la inicial clasificación de los bienes que hace el CC en su artículo 338 al que al principio hemos hecho referencia.
2. Y que el uso de los elementos comunes del inmueble es un uso común o general de los propietarios de pisos y locales del edifico, pero no un uso público. ¿Verdad que la puerta de su portal se cierra con llave? ¿Puede cualquier ciudadano entrar en nuestro edificio y pasear por nuestra escalera?

En conclusión: Opinamos que nada impide usar los elementos comunes del edificio para hacer ejercicio siempre que se observen las demás limitaciones del estado de alarma, como mantener la distancia de seguridad.

Otra cosa es que las comunidades de propietarios pueden establecer en sus Estatutos y Reglamentos internos normas particulares, que podrían impedir el uso de alguno o algunos elementos comunes. Pero aún así, no entendemos que el incumplimiento de estas normas pueda ser susceptible de sanción pública salvo que el incumplimiento sea constitutivo de delito.

El incumplimiento de estos estatutos y normas de régimen interior, e incluso las normas generales (como el RD del estado de alarma) tendría las consecuencias que la propia Ley de Propiedad Horizontal establece para evitarlas, tal vez por la vía de realizar actividades insalubres (que es lo que más se ajustaría en esta situación de alarma sanitaria), que es la acción de cesación que incluso podría llevar al lanzamiento del vecino infractor.

Pero repetimos, a nuestro entender nada justifica que por la realización de una actividad en solitario en un elemento común del inmueble y sin molestar a nadie pueda multarse a quien la realiza.